Condomino moroso: cosa fare, dalla prima lettera al legale

Morosità condominiale: rate non pagate e fornitori che aspettano

La morosità di pochi condòmini si scarica su tutti gli altri. La cassa non basta a pagare l'impresa di pulizie o il fornitore del combustibile, i condòmini in regola chiedono perché l'amministratore non interviene, e il fornitore insoddisfatto vuole sapere chi non paga.

La legge disciplina proprio questo intreccio. L'art. 63 delle disposizioni di attuazione obbliga l'amministratore a comunicare ai creditori non soddisfatti che lo interpellano i dati dei condòmini morosi, e stabilisce che i creditori non possono agire contro i condòmini in regola se non dopo aver escusso gli altri. È la risposta della legge alla domanda «condomino moroso, chi paga?»: prima i morosi, poi, solo dopo, gli altri. Per l'amministratore, quindi, recuperare il credito non è solo una questione di cassa: è un dovere di gestione, che incide sulla sua responsabilità verso il condominio.

Cosa prevede la legge sul recupero dal condomino moroso

Le regole sul recupero dei contributi condominiali sono concentrate nell'art. 1129 del codice civile e nell'art. 63 delle disposizioni di attuazione.

La fase giudiziale, con il ricorso per decreto ingiuntivo, è spiegata nella guida sul decreto ingiuntivo in condominio. Questa pagina riguarda ciò che viene prima: il sollecito, la messa in mora e la preparazione del fascicolo.

Condomino moroso, cosa fare: il percorso con Next-OS

Next-OS organizza il recupero in quattro passaggi, uno per ogni momento della pratica.

1. Ricostruisci il credito

Carichi preventivo e rendiconto approvati con il relativo stato di ripartizione, i verbali di approvazione e l'estratto conto del condòmino. Next-OS verifica che ogni importo richiesto abbia alla base una delibera di approvazione e segnala le voci che non ce l'hanno.

2. Scegli il passo giusto

In base all'importo, alla durata della morosità e alla data di chiusura dell'esercizio, ricevi un quadro delle opzioni: promemoria cortese, sollecito formale, lettera di messa in mora con termine, passaggio della pratica al legale.

3. Prepari la lettera

Next-OS scrive la bozza della lettera di sollecito del condominio partendo dai tuoi modelli, con l'indicazione delle rate, delle delibere di riferimento e delle conseguenze previste dalla legge. Esporti in docx e invii con il mezzo che ti consente di provare la ricezione.

4. Tieni sotto controllo le scadenze

Nell'area di lavoro dello stabile restano lettere, ricevute e risposte. Con il piano Professional, la scadenza dei sei mesi dell'art. 1129 diventa un evento nel tuo calendario.

Un esempio concreto di sollecito al condomino moroso

Un condominio chiude l'esercizio il 31 dicembre. A febbraio tre unità hanno ancora rate arretrate dell'anno chiuso; una di queste è stata venduta a ottobre, e l'amministratore ha ricevuto copia autentica del rogito solo a novembre. Il fornitore del combustibile chiede per PEC i nomi dei morosi.

L'amministratore carica rendiconto, stato di ripartizione ed estratti conto e chiede: "Cosa devo fare, entro quando, e cosa rispondo al fornitore?".

Next-OS restituisce:

• la scadenza dell'obbligo di agire: sei mesi dalla chiusura dell'esercizio, quindi entro il 30 giugno, salvo dispensa dell'assemblea;
• per l'unità venduta, la regola dell'art. 63 sui debiti del condomino moroso: l'acquirente risponde in solido per i contributi dell'anno in corso e del precedente, il venditore fino alla trasmissione della copia autentica del titolo;
• la risposta al fornitore, che ha diritto di conoscere i dati dei condòmini morosi;
• la possibilità di sospendere i servizi comuni suscettibili di godimento separato se la mora supera il semestre, da valutare con il legale;
• tre bozze di lettera di messa in mora, una per ciascuna posizione.

Con il quadro completo, l'amministratore invia le lettere e prepara il fascicolo per l'avvocato in caso di mancato pagamento.

Cosa verificare prima di inviare un sollecito

Un sollecito sbagliato indebolisce il recupero. Prima di spedirlo, controlla questi punti.

• L'approvazione: gli importi richiesti risultano da preventivi o rendiconti approvati dall'assemblea, con il relativo riparto.
• Il destinatario: proprietario, usufruttuario, acquirente o venditore, secondo le date del trasferimento e le regole dell'art. 63.
• I conteggi: rate, eventuali pagamenti parziali e saldi dell'esercizio precedente devono tornare con l'estratto conto.
• La riservatezza: la morosità di un condòmino non va esposta in avvisi accessibili a terzi, come la bacheca dell'androne; segui le indicazioni del Garante per la protezione dei dati personali sul condominio.
• Le fonti: leggi gli articoli citati prima di riportarli nella lettera.

Molte morosità nascono da contestazioni sul riparto: verifica il criterio nella pagina sulla ripartizione delle spese condominiali. Dal recupero crediti alle assemblee, trovi tutte le attività dell'assistente AI per l'amministratore di condominio nella home.