Impugnazione della delibera condominiale: verificare e rispondere

Contestazione di una delibera condominiale: il caso tipico

Le contestazioni delle delibere seguono quasi sempre gli stessi schemi. Quando un condòmino contesta la delibera, di solito lamenta uno di questi vizi:

• maggioranza insufficiente: i voti favorevoli non raggiungevano i millesimi richiesti per quel tipo di decisione;
• convocazione irregolare: avviso mai ricevuto, arrivato meno di cinque giorni prima o senza un ordine del giorno specifico;
• argomento fuori ordine del giorno: l'assemblea ha deciso su un punto che l'avviso non indicava;
• riparto errato: la spesa è stata divisa con un criterio diverso da quello di legge o del regolamento;
• verbale incompleto: mancano presenze, millesimi o l'esito delle votazioni.

Per l'amministratore la lettera ha due conseguenze. Deve rispondere, perché il silenzio alimenta il contenzioso. E deve capire subito se la delibera è davvero a rischio, perché ha l'obbligo di eseguirla (art. 1130, n. 1, c.c.) e una causa può costare al condominio più dei lavori che si stavano decidendo.

Impugnazione della delibera condominiale: nulla o annullabile

La prima domanda davanti a una contestazione è se la delibera è nulla o annullabile, perché cambiano termini e legittimati. Nel linguaggio dei tribunali si parla di impugnazione della delibera assembleare: è l'azione disciplinata dall'art. 1137 del codice civile.

L'art. 1137 del codice civile prevede che contro le delibere contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condòmino assente, dissenziente o astenuto possa chiedere l'annullamento al giudice entro il termine perentorio di 30 giorni, che decorre dalla data della delibera per dissenzienti e astenuti e dalla data della comunicazione per gli assenti. L'azione non sospende l'esecuzione della delibera, salvo che il giudice ordini la sospensione.

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza 14 aprile 2021, n. 9839, hanno definito l'annullabilità come la regola generale. Una delibera condominiale nulla è un'ipotesi residuale e riguarda, tra l'altro, le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o con contenuto illecito. In materia di spese, è nulla la delibera che modifica in via generale e per il futuro i criteri di ripartizione stabiliti dalla legge o dal regolamento; è solo annullabile quella che li applica in modo errato in un caso concreto.

Le controversie in materia di condominio rientrano nella mediazione obbligatoria, come ricorda l'art. 71-quater delle disposizioni di attuazione: un aspetto da considerare quando la lettera minaccia una causa.

Come gestire l'impugnazione della delibera condominiale con Next-OS

Next-OS segue lo stesso percorso che faresti tu con il codice in mano, ma in pochi minuti.

1. Carichi i documenti dell'assemblea

Avviso di convocazione con la prova dell'invio, verbale, foglio presenze con le deleghe, tabella millesimale e la lettera del condòmino. Vanno bene anche scansioni.

2. Ricostruisci quorum e maggioranze

Next-OS individua il tipo di delibera, la maggioranza richiesta in prima o seconda convocazione e la confronta con presenze e voti, per teste e per millesimi. Se una delega supera i limiti dell'art. 67 delle disposizioni di attuazione, lo segnala.

3. Verifica i termini per l'impugnazione della delibera condominiale

Dalla data dell'assemblea e da quella della comunicazione del verbale, Next-OS indica la scadenza dei 30 giorni e verifica se chi contesta era assente, dissenziente o astenuto.

4. Prepari la risposta al condomino

Ricevi la bozza di una risposta motivata, con gli articoli citati e un tono adatto al rapporto con il condòmino. La esporti in docx o, con il piano Professional, la invii dalla tua casella dopo averla rivista. Tutto resta nell'area di lavoro dello stabile.

Un esempio concreto: la delibera condominiale sulla facciata

In un condominio di 24 unità, ciascuna con un proprietario diverso, l'assemblea in seconda convocazione approva il rifacimento della facciata per 180.000 euro. Sono presenti 9 condòmini per 420 millesimi; votano a favore 7 condòmini per 360 millesimi. Un condòmino assente scrive che "la delibera è nulla perché mancava la maggioranza".

L'amministratore carica verbale, presenze e tabella e chiede: "La contestazione è fondata? Cosa rispondo?".

Next-OS ricostruisce il quadro:

• l'assemblea era validamente costituita in seconda convocazione: servivano un terzo dei partecipanti (8 su 24) e un terzo del valore (333,33 millesimi);
• se i lavori sono riparazioni straordinarie di notevole entità, l'art. 1136, quarto comma, richiede la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi: con 360 millesimi la maggioranza non è raggiunta;
• se non lo sono, basta la maggioranza degli intervenuti con un terzo del valore, ed è raggiunta;
• il vizio, se c'è, rende la delibera annullabile e non nulla: il condòmino assente ha 30 giorni dalla comunicazione del verbale;
• la valutazione sulla "notevole entità" dipende dal caso concreto, per esempio dal rapporto tra spesa, valore dell'edificio e quota a carico di ciascuno.

Con questo quadro l'amministratore decide con il legale del condominio se rispondere difendendo la delibera o riportare la decisione in assemblea con la maggioranza più alta. Le soglie complete sono nella guida sull'art. 1136 del codice civile.

Cosa verificare prima di rispondere a una contestazione

Prima di firmare la risposta al condòmino conviene fare alcuni controlli che nessuna AI può fare al posto tuo.

• Le prove della convocazione: ricevute delle raccomandate o delle PEC, consegne a mano firmate. Senza prova dell'invio, la discussione cambia.
• Le deleghe: originali, firmate e nei limiti di legge; all'amministratore non possono essere conferite deleghe.
• La data di comunicazione del verbale agli assenti: da lì decorre il loro termine.
• Le fonti: leggi l'articolo e la massima citati e verifica che si adattino al caso.
• Il passaggio in assemblea: se arriva una citazione che esce dalle tue attribuzioni, l'art. 1131 c.c. ti chiede di darne notizia senza indugio all'assemblea.

Una risposta corretta parte da una convocazione corretta: vedi come preparare la convocazione dell'assemblea condominiale. Il quadro completo di ciò che l'AI per amministratori di condominio può fare per lo studio è nella home del sito.