Riforma del condominio: cosa deve fare l'amministratore dopo la legge 220/2012

Cosa ha cambiato la riforma del condominio

La legge 11 dicembre 2012, n. 220 ha modificato quasi tutti gli articoli del codice civile sul condominio (artt. 1117-1139) e le relative disposizioni di attuazione (artt. 61-72). Le novità della legge 220/2012 si possono raggruppare in quattro aree:

• amministratore: requisiti, nomina, compenso, conto corrente, obblighi, revoca;
• assemblea: convocazione, deleghe, maggioranze per innovazioni e nuove materie come la videosorveglianza;
• parti comuni e proprietà esclusive: elenco delle parti comuni, modifica delle destinazioni d'uso, distacco dal riscaldamento, animali domestici;
• contenzioso: recupero dei crediti, sanzioni per le infrazioni al regolamento, mediazione.

La parte più ampia è la riforma per gli amministratori di condominio, a cui è dedicata quasi tutta questa guida. Alcune di queste norme sono state ritoccate negli anni successivi, per esempio con le regole sulla partecipazione all'assemblea in videoconferenza introdotte nel 2020 e con le modifiche alla mediazione della riforma del processo civile del 2022. Per questo, quando si cita un articolo, conviene sempre controllarne la versione vigente. Vale anche per le notizie su una nuova riforma del condominio: finché un testo non è pubblicato in Gazzetta Ufficiale, le regole da applicare restano quelle vigenti.

Chi può fare l'amministratore: i requisiti dopo la riforma del condominio

L'art. 71-bis delle disposizioni di attuazione elenca i requisiti dell'amministratore di condominio. L'amministratore deve:

1. godere dei diritti civili;
2. non essere stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per altri delitti non colposi puniti con la reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
3. non essere sottoposto a misure di prevenzione definitive, salvo riabilitazione;
4. non essere interdetto o inabilitato;
5. non essere annotato nell'elenco dei protesti cambiari;
6. avere il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
7. aver frequentato un corso di formazione iniziale e svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

I requisiti dei punti 6 e 7 non sono richiesti se l'amministratore è nominato tra i condòmini dello stabile. L'incarico può essere svolto anche da società: in quel caso i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati. La perdita dei requisiti dei punti da 1 a 5 comporta la cessazione dall'incarico. Durata e contenuti dei corsi di formazione sono disciplinati dal regolamento del Ministero della giustizia, d.m. 13 agosto 2014, n. 140.

Nomina, compenso, conto corrente e revoca

L'art. 1129 del codice civile disciplina l'intero ciclo dell'incarico.

Tra le gravi irregolarità elencate dall'art. 1129 ci sono l'omessa convocazione dell'assemblea per il rendiconto, la mancata apertura o utilizzazione del conto corrente del condominio, la gestione che crea confusione tra patrimonio del condominio e patrimonio personale e l'aver omesso di curare con diligenza l'azione giudiziaria di recupero già promossa e la successiva esecuzione. Sul recupero dei crediti vedi la guida sul decreto ingiuntivo in condominio.

Gli obblighi dell'amministratore di condominio e i registri

L'art. 1130 del codice civile elenca le attribuzioni dell'amministratore: eseguire le delibere e far osservare il regolamento, disciplinare l'uso delle cose comuni, riscuotere i contributi ed erogare le spese ordinarie, compiere gli atti conservativi, eseguire gli adempimenti fiscali, conservare la documentazione, rilasciare su richiesta l'attestazione sui pagamenti e sulle liti in corso e convocare ogni anno l'assemblea per il rendiconto.

I quattro registri obbligatori dopo la riforma del condominio

• Anagrafe condominiale: generalità, codice fiscale, residenza o domicilio dei proprietari e dei titolari di diritti reali e personali di godimento, dati catastali e dati sulla sicurezza delle parti comuni. I condòmini comunicano le variazioni per iscritto entro 60 giorni; in caso di inerzia, l'amministratore le chiede con raccomandata e, dopo 30 giorni senza risposta, acquisisce le informazioni addebitandone il costo.
• Registro dei verbali: delibere, mancate costituzioni e brevi dichiarazioni dei condòmini che lo chiedono, con il regolamento allegato.
• Registro di nomina e revoca: date di nomina e revoca di ogni amministratore, con gli estremi dell'eventuale decreto del giudice.
• Registro di contabilità: movimenti in entrata e in uscita, annotati entro 30 giorni; può essere tenuto in forma elettronica.

L'assemblea può chiedere all'amministratore di attivare un sito internet del condominio per consultare e scaricare i documenti indicati dalla delibera, con spese a carico dei condòmini (art. 71-ter disp. att.).

Il rendiconto condominiale

Il rendiconto è il documento con cui l'amministratore rende conto della gestione, e l'art. 1130-bis del codice civile ne fissa il contenuto. Deve indicare entrate e uscite, la situazione patrimoniale del condominio, i fondi disponibili e le eventuali riserve, in modo da consentirne l'immediata verifica. Si compone di tre documenti:

1. il registro di contabilità;
2. il riepilogo finanziario;
3. una nota sintetica esplicativa della gestione, con l'indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

L'assemblea può nominare un revisore dei conti con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore. I condòmini possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i giustificativi si conservano per dieci anni dalla registrazione. Negli edifici con almeno dodici unità immobiliari l'assemblea può nominare un consiglio di condominio, di almeno tre condòmini, con funzioni consultive e di controllo.

Le altre novità della riforma del condominio

Oltre agli obblighi dell'amministratore, la riforma ha introdotto regole che emergono ogni giorno nella gestione degli stabili.

• Animali domestici: il regolamento non può vietarne il possesso o la detenzione (art. 1138, quinto comma).
• Distacco dal riscaldamento: consentito se non crea squilibri o aggravi di spesa, con contributo alla sola manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma (art. 1118, quarto comma).
• Videosorveglianza: delibera con la maggioranza dell'art. 1136, secondo comma (art. 1122-ter).
• Destinazioni d'uso: modifica delle parti comuni con quattro quinti dei partecipanti e del valore (art. 1117-ter).
• Sanzioni: fino a 200 euro per le infrazioni al regolamento e fino a 800 euro in caso di recidiva (art. 70 disp. att.).
• Mediazione: le controversie condominiali rientrano nella mediazione obbligatoria (art. 71-quater disp. att., come modificato nel 2022).

Le soglie di voto per queste decisioni sono riassunte nella guida sulle maggioranze dell'assemblea condominiale.

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