Guida
Art. 1136 del codice civile: maggioranze dell'assemblea condominiale e quorum
L'art. 1136 del codice civile fissa, insieme ad alcune norme speciali, le maggioranze dell'assemblea condominiale. Per ogni decisione servono un quorum costitutivo, cioè quanti condòmini e millesimi devono essere presenti, e un quorum deliberativo, cioè quanti voti favorevoli servono, sempre per teste e per millesimi. Questa guida mette in tabella le soglie in prima e seconda convocazione e per le decisioni più frequenti.
Art. 1136 del codice civile: quorum costitutivo e deliberativo
Le maggioranze condominiali si ragionano sempre su due soglie e due unità di misura.
- Il quorum costitutivo è il numero minimo di presenti perché l'assemblea possa validamente riunirsi e deliberare.
- Il quorum deliberativo è il numero minimo di voti favorevoli perché una decisione sia approvata.
- Entrambi si calcolano per teste, cioè sul numero dei condòmini (partecipanti o intervenuti), e per valore, cioè sui millesimi di proprietà della tabella generale.
Una delibera è valida solo se tutte le soglie richieste sono raggiunte. Inoltre l'assemblea non può deliberare se non risulta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati, e le riunioni vanno verbalizzate nel registro tenuto dall'amministratore (art. 1136 del codice civile).
Nelle tabelle che seguono, "partecipanti" indica tutti i condòmini dell'edificio, "intervenuti" quelli presenti in assemblea di persona o per delega, e il valore è espresso in millesimi su 1.000.
Prima e seconda convocazione nell'art. 1136 del codice civile
La seconda convocazione in condominio serve quando la prima non raggiunge il numero legale: va fissata in un giorno successivo alla prima e comunque non oltre dieci giorni da questa (art. 1136, terzo comma), mai nello stesso giorno solare (art. 66 disp. att.).
| Convocazione | Quorum costitutivo | Quorum deliberativo ordinario |
|---|---|---|
| Prima | Maggioranza dei partecipanti e due terzi del valore (667 millesimi) | Maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore (500 millesimi) |
| Seconda | Un terzo dei partecipanti e un terzo del valore (333,33 millesimi) | Maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore (333,33 millesimi) |
Il quorum deliberativo ordinario vale per le decisioni di gestione corrente, come l'approvazione del rendiconto e del preventivo. Per molte altre decisioni la legge chiede soglie più alte, che non si abbassano in seconda convocazione.
Le maggioranze dell'assemblea condominiale per tipo di decisione
Questa tabella riassume le maggioranze per le decisioni più frequenti. Le soglie indicate valgono sia in prima sia in seconda convocazione, salvo dove diversamente indicato.
| Decisione | Maggioranza richiesta | Norma |
|---|---|---|
| Approvazione di rendiconto e preventivo, gestione ordinaria | Maggioranza ordinaria della convocazione (vedi tabella precedente) | Art. 1136, commi 2 e 3, c.c. |
| Nomina e revoca dell'amministratore | Maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi | Art. 1136, comma 4 |
| Nomina del revisore dei conti | Stessa maggioranza della nomina dell'amministratore | Art. 1130-bis c.c. |
| Liti attive e passive su materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore | Maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi | Art. 1136, comma 4 |
| Ricostruzione dell'edificio e riparazioni straordinarie di notevole entità | Maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi | Art. 1136, comma 4 |
| Innovazioni per sicurezza, barriere architettoniche, risparmio energetico, parcheggi, impianti di ricezione e reti | Maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi | Art. 1120, comma 2; art. 1136, comma 4 |
| Videosorveglianza delle parti comuni | Maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi | Art. 1122-ter c.c. |
| Approvazione o revisione del regolamento | Maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi | Art. 1138 c.c. |
| Sanzioni per infrazioni al regolamento; sito internet del condominio | Maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi | Artt. 70 e 71-ter disp. att. |
| Innovazioni per il miglioramento o l'uso più comodo delle parti comuni | Maggioranza degli intervenuti e almeno 667 millesimi | Art. 1120, comma 1; art. 1136, comma 5 |
| Modifica della destinazione d'uso delle parti comuni | Quattro quinti dei partecipanti e quattro quinti del valore (800 millesimi), con convocazione speciale | Art. 1117-ter c.c. |
| Rettifica o modifica delle tabelle millesimali | Unanimità; maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi in caso di errore o di alterazione oltre un quinto | Art. 69 disp. att. |
Le innovazioni vietate
Nessuna maggioranza può approvare le innovazioni che pregiudicano la stabilità o la sicurezza dell'edificio, ne alterano il decoro architettonico o rendono alcune parti comuni inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condòmino (art. 1120, quarto comma, c.c.).
La "notevole entità" dei lavori
La legge non definisce quando una riparazione straordinaria è di notevole entità. La valutazione si fa caso per caso, considerando per esempio l'importo complessivo rispetto al valore dell'edificio e la spesa a carico dei singoli condòmini. Quando il dubbio c'è, deliberare con la maggioranza più alta riduce il rischio di impugnazione.
Come si contano presenze, deleghe e millesimi
Il calcolo delle maggioranze dipende da come si registrano le presenze. Le regole principali sono nell'art. 67 delle disposizioni di attuazione.
- Deleghe: ogni condòmino può farsi rappresentare con delega scritta. Se i condòmini sono più di venti, il delegato non può rappresentarne più di un quinto, né più di un quinto del valore. All'amministratore non possono essere conferite deleghe.
- Comproprietà: i comproprietari di un'unità hanno diritto a un solo rappresentante in assemblea.
- Usufrutto: l'usufruttuario vota sugli affari di ordinaria amministrazione e sul semplice godimento delle cose comuni; per le altre delibere vota il nudo proprietario, salvi i casi previsti dalla legge.
- Videoconferenza: chi partecipa a distanza, quando è ammessa, è intervenuto a tutti gli effetti e va annotato nel verbale.
Un buon verbale riporta, per ogni punto, i nomi e i millesimi dei favorevoli, dei contrari e degli astenuti: è l'unico modo per dimostrare, in caso di contestazione, che le maggioranze sono state raggiunte. Sulla redazione vedi la pagina sul verbale di assemblea condominiale.
Cosa succede se la delibera condominiale non ha la maggioranza
Una delibera approvata senza la maggioranza richiesta è, di regola, annullabile. Ogni condòmino assente, dissenziente o astenuto può impugnarla davanti al giudice entro 30 giorni, che decorrono dalla data della delibera per dissenzienti e astenuti e dalla comunicazione per gli assenti (art. 1137 c.c.). L'impugnazione non sospende l'esecuzione, salvo provvedimento del giudice.
Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza 14 aprile 2021, n. 9839, hanno confermato che l'annullabilità è la regola e la nullità un'ipotesi residuale. Il modo in cui l'amministratore gestisce le contestazioni che ne derivano è descritto nella pagina sull'impugnazione della delibera condominiale.
Come può aiutarti Next-OS
Next-OS ti dice quale maggioranza serve per ogni punto dell'ordine del giorno, con l'articolo citato, e la verifica sul verbale e sul foglio presenze che carichi, segnalando deleghe oltre i limiti e soglie non raggiunte. È utile prima dell'assemblea, per formulare l'ordine del giorno, e dopo, per rispondere a chi contesta. Come si usa l'intelligenza artificiale per amministratori di condominio nelle altre attività dello studio lo trovi nella home.
Domande frequenti
Quale maggioranza chiede l'art. 1136 del codice civile per nominare l'amministratore?
Per la nomina, come per la revoca, l'art. 1136, quarto comma, del codice civile richiede in ogni convocazione la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio, cioè 500 millesimi. La stessa maggioranza vale per la nomina del revisore dei conti prevista dall'art. 1130-bis. L'incarico dura un anno e si intende rinnovato per eguale durata (art. 1129 c.c.).
Lavori straordinari: quale maggioranza serve secondo l'art. 1136 del codice civile?
Se i lavori sono riparazioni straordinarie di notevole entità, servono in ogni convocazione la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi (art. 1136, quarto comma). Se non lo sono, si applica la maggioranza ordinaria della convocazione. In entrambi i casi l'assemblea deve costituire il fondo speciale obbligatorio previsto dall'art. 1135, n. 4, del codice civile.
Quale maggioranza serve per installare un ascensore in condominio?
L'installazione di un ascensore per eliminare le barriere architettoniche rientra tra le innovazioni dell'art. 1120, secondo comma, del codice civile: si approva con la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi. Restano i limiti delle innovazioni vietate, per esempio se l'impianto rende inservibile una parte comune a un condòmino. Il caso concreto va valutato su progetto e regolamento.
Fonti
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