Ripartizione delle spese condominiali: il criterio giusto per ogni spesa

Il caso tipico: la spesa straordinaria e la domanda «perché devo pagare io?»

Il riparto dei lavori straordinari porta con sé sempre la stessa domanda dei condòmini: chi paga e quanto. Il proprietario del piano terra non capisce perché debba contribuire all'ascensore, quello dell'ultimo piano contesta la quota per il tetto, il condòmino che usa in esclusiva la terrazza sostiene che l'impermeabilizzazione è una spesa comune.

L'amministratore deve rispondere con il criterio corretto per ogni voce, perché un riparto sbagliato espone la delibera a impugnazione e il rendiconto a contestazioni. Spesso la risposta non è solo nel codice civile: il regolamento può prevedere criteri diversi, le tabelle possono essere più di una (generale, scale, ascensore, riscaldamento) e una parte dell'edificio può servire solo alcuni condòmini.

I criteri di ripartizione delle spese condominiali nel codice civile

La tabella riassume i criteri che il codice civile stabilisce per la ripartizione delle spese condominiali, salvo diversa convenzione tra i condòmini.

Tabelle millesimali e regolamento

Il valore di ciascuna unità è espresso in millesimi in una tabella allegata al regolamento (art. 68 disp. att.): sono i millesimi condominiali su cui si calcola quasi ogni quota. Per l'art. 69 delle disposizioni di attuazione, le tabelle si rettificano o modificano all'unanimità; basta la maggioranza dell'art. 1136, secondo comma, quando i valori sono frutto di un errore o quando, per sopraelevazione, aumento di superfici o variazione delle unità, il valore di anche una sola unità risulta alterato di oltre un quinto.

Il regolamento di origine contrattuale può stabilire criteri diversi da quelli di legge. Le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza 14 aprile 2021, n. 9839) hanno chiarito che la delibera che modifica in via generale i criteri di riparto senza il consenso necessario è nulla, mentre quella che li applica male in un caso concreto è annullabile.

Come funziona con Next-OS

Next-OS ti aiuta a scegliere e motivare il criterio, voce per voce.

1. Carichi regolamento e tabelle millesimali

Regolamento, tabelle, eventuali planimetrie e i preventivi o le fatture della spesa. Se li salvi nell'area di lavoro del condominio, li ritrovi per ogni riparto successivo.

2. Descrivi la spesa

Per esempio: "Impermeabilizzazione della terrazza a livello dell'interno 12, che copre gli interni 9 e 10". Next-OS individua la norma applicabile, verifica se il regolamento prevede un criterio diverso e indica quale tabella usare.

3. Ricevi il criterio di ripartizione delle spese condominiali

La risposta spiega il criterio, mostra come si applica alle quote millesimali che hai caricato e cita articoli e giurisprudenza. Gli importi definitivi li controlli tu e li inserisci nel programma che usi per la contabilità.

4. Prepari la spiegazione per i condòmini

Next-OS scrive una nota chiara sul criterio adottato, utile da allegare alla convocazione o da riprendere nella nota sintetica esplicativa del rendiconto prevista dall'art. 1130-bis.

Un esempio concreto: tetto, terrazza e ascensore nella stessa delibera

Un edificio di cinque piani approva tre interventi: rifacimento della copertura a falde, impermeabilizzazione della terrazza a livello di uso esclusivo dell'unico appartamento al quinto piano, sostituzione dell'ascensore. Il regolamento è di tipo assembleare e richiama solo la tabella generale.

L'amministratore carica regolamento e tabelle e chiede: "Come ripartisco le tre spese?".

Next-OS risponde voce per voce:

• copertura a falde: parte comune che serve tutto l'edificio, ripartita in base ai millesimi di proprietà (art. 1123, primo comma);
• terrazza a livello: si applica l'art. 1126, un terzo al proprietario che ne ha l'uso esclusivo e due terzi ai condòmini delle unità che la terrazza copre, in proporzione al valore;
• ascensore: per la sostituzione vale l'art. 1124, metà in base ai millesimi e metà in proporzione all'altezza dei piani, e serve una tabella dedicata se il regolamento non la contiene;
• un avviso: se un condòmino contesta l'uso dell'ascensore da parte del piano terra, il punto va valutato alla luce del regolamento e degli orientamenti giurisprudenziali, che Next-OS riporta con le fonti.

La decisione sul riparto finale resta all'amministratore e all'assemblea che approva il preventivo.

Cosa verificare prima di approvare la ripartizione delle spese condominiali

Prima di portare un riparto in assemblea, questi controlli evitano le contestazioni più frequenti.

• La natura del regolamento: contrattuale o assembleare. Solo il primo può derogare ai criteri di legge senza ulteriori consensi.
• Le tabelle in uso: sono approvate e allegate al regolamento? Ci sono tabelle speciali per scale, ascensore o riscaldamento?
• Le parti che servono solo alcuni: verifica se esistono più scale, cortili o impianti a servizio di una parte dell'edificio.
• Il distacco dal riscaldamento centralizzato: chi si è staccato contribuisce solo alle voci previste dall'art. 1118.
• Le fonti: leggi gli articoli e le sentenze citati nella risposta prima di inserirli nella nota ai condòmini.

Un riparto sbagliato è una delle cause più comuni di impugnazione della delibera assembleare, e chi non paga la propria quota va gestito con le regole sulla morosità condominiale. Riparti, assemblee e solleciti sono solo una parte della gestione del condominio con l'AI.