Regolamento condominiale: leggerlo con il codice civile accanto

Il caso tipico: la segnalazione del vicino

Una parte consistente delle telefonate a uno studio di amministrazione riguarda l'uso delle parti comuni e il comportamento dei vicini: il condizionatore installato sulla facciata principale, il passeggino lasciato sul pianerottolo, l'insegna del nuovo studio professionale al piano terra, il cane che abbaia nel cortile, la richiesta di montare una telecamera sul portone.

L'art. 1130 del codice civile assegna all'amministratore il compito di far osservare il regolamento e di disciplinare l'uso delle cose comuni. Per farlo serve una risposta precisa a due domande: cosa dice il regolamento dello stabile, e se quella clausola è valida rispetto al codice civile. Spesso i regolamenti sono vecchi di decenni, scritti dal costruttore, e contengono clausole superate dalla riforma del 2012.

Regolamento condominiale: cosa può e cosa non può prevedere

L'art. 1138 del codice civile stabilisce che il regolamento condominiale, obbligatorio con più di dieci condòmini, deve contenere le norme sull'uso delle cose comuni, sulla ripartizione delle spese, sulla tutela del decoro e sull'amministrazione. Si approva con la maggioranza dell'art. 1136, secondo comma, e si allega al registro dei verbali. Non può menomare i diritti dei condòmini che derivano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, non può derogare a una serie di norme inderogabili sul condominio e non può vietare di possedere o detenere animali domestici.

La distinzione da cui partire è tra regolamento contrattuale, predisposto di solito dal costruttore e accettato negli atti di acquisto o approvato da tutti, e regolamento assembleare, approvato a maggioranza. Solo il primo può imporre limiti alle proprietà esclusive, per esempio sulla destinazione d'uso degli appartamenti.

Videosorveglianza in condominio e privacy

Per la videosorveglianza, oltre alla delibera contano le regole privacy: il Garante per la protezione dei dati personali indica cartelli informativi e tempi di conservazione limitati, ritenendo ragionevole in condominio un periodo fino a sette giorni.

Come leggere il regolamento di condominio con Next-OS

Con Next-OS il regolamento dello stabile diventa un documento interrogabile.

1. Carichi il regolamento condominiale

Anche una vecchia scansione dattiloscritta va bene. Se lo salvi nell'area di lavoro del condominio, insieme alle delibere che lo hanno modificato, lo ritrovi a ogni nuova segnalazione.

2. Descrivi la situazione

Per esempio: "Il condòmino del terzo piano ha installato due unità esterne del climatizzatore sulla facciata su strada". Next-OS individua le clausole pertinenti e i limiti fissati dal codice civile.

3. Ricevi la valutazione con le fonti

La risposta distingue cosa dice il regolamento, se la clausola è valida, quali articoli si applicano e quali orientamenti della giurisprudenza riguardano il caso, tutti con la fonte apribile.

4. Prepari la comunicazione

Next-OS scrive la lettera al condòmino o il punto da inserire all'ordine del giorno, partendo dai tuoi modelli ed esportabile in docx.

Un esempio concreto: il climatizzatore sulla facciata

In uno stabile degli anni Sessanta con regolamento contrattuale, un condòmino installa due unità esterne del climatizzatore sulla facciata principale. Il regolamento prevede che "nessuna opera che modifichi l'aspetto esterno dell'edificio possa essere eseguita senza il consenso dell'assemblea". Due condòmini chiedono all'amministratore di intervenire.

L'amministratore carica il regolamento e chiede: "Cosa posso chiedere al condòmino e su quali basi?".

Next-OS risponde:

• la clausola è di natura contrattuale e, se opponibile al condòmino, vincola anche le opere sulla sua proprietà esclusiva che incidono sulla facciata;
• indipendentemente dal regolamento, l'art. 1122 vieta le opere che pregiudicano il decoro architettonico e chiede di darne notizia preventiva all'amministratore;
• la valutazione del pregiudizio al decoro dipende dalle caratteristiche dell'edificio e la giurisprudenza la esamina caso per caso;
• l'amministratore può chiedere la regolarizzazione o la rimozione e, se il regolamento lo prevede, portare in assemblea l'applicazione della sanzione dell'art. 70 disp. att.;
• per agire in giudizio a tutela del regolamento l'amministratore ha la rappresentanza prevista dall'art. 1131, nei limiti delle sue attribuzioni.

Allegata, la bozza di una lettera al condòmino con la richiesta di un incontro e l'indicazione delle soluzioni alternative.

Cosa verificare prima di contestare una violazione del regolamento condominiale

Prima di scrivere a un condòmino, verifica questi punti: evitano lettere che si ritorcono contro lo studio.

• La natura del regolamento: contrattuale o assembleare, e se le clausole che limitano le proprietà esclusive sono opponibili al condòmino attuale.
• La versione vigente: controlla le delibere successive che hanno modificato il regolamento.
• Le norme inderogabili: una clausola contraria all'art. 1138, per esempio un divieto di detenere animali domestici, non si può far valere.
• Le prove: fotografie e segnalazioni scritte, raccolte nel rispetto della privacy.
• Le fonti: apri gli articoli e le sentenze citati prima di riportarli nella lettera.

Se la questione va portata in assemblea, prepara bene la convocazione dell'assemblea condominiale e controlla le soglie nella guida sulle maggioranze condominiali. Le altre situazioni di studio in cui l'intelligenza artificiale per il condominio ti affianca sono raccolte nella home.