Decreto ingiuntivo in condominio: come si recuperano i contributi

Cos'è il decreto ingiuntivo in condominio

Il decreto ingiuntivo è un provvedimento con cui il giudice, su ricorso del creditore e sulla base di una prova scritta, ordina al debitore di pagare una somma (artt. 633 e seguenti del codice di procedura civile). In condominio ha una disciplina speciale, contenuta nell'art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, che lo rende particolarmente efficace.

Tre caratteristiche lo distinguono dal decreto ingiuntivo ordinario:

• l'amministratore può chiederlo senza autorizzazione dell'assemblea;
• la prova del credito è lo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, cioè il preventivo o il rendiconto con il relativo riparto;
• il decreto è immediatamente esecutivo nonostante l'eventuale opposizione del condòmino.

Sono questi tre elementi a renderlo così utile nel recupero crediti condominiali. Il ricorso lo presenta l'avvocato del condominio, su incarico dell'amministratore, che ha la rappresentanza del condominio nei limiti delle sue attribuzioni (art. 1131 c.c.).

L'obbligo di agire entro sei mesi

L'amministratore non è libero di scegliere se e quando recuperare i crediti. L'art. 1129, nono comma, del codice civile prevede che, salvo espressa dispensa dell'assemblea, l'amministratore sia tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche con il decreto ingiuntivo dell'art. 63.

La questione tocca la responsabilità personale dell'amministratore. Tra le gravi irregolarità che possono portare alla revoca giudiziale, l'art. 1129, dodicesimo comma, indica l'aver omesso di curare con diligenza l'azione di recupero promossa e la conseguente esecuzione forzata. La dispensa, se l'assemblea la concede, va verbalizzata in modo chiaro.

Per il condomino moroso il decreto ingiuntivo arriva di solito dopo solleciti e messa in mora: questa fase è descritta nella pagina condomino moroso: cosa deve fare l'amministratore.

Decreto ingiuntivo per il condomino moroso: i documenti che servono

Il fascicolo da consegnare all'avvocato deve dimostrare che il credito esiste, è esigibile ed è stato correttamente ripartito. Di solito comprende:

1. il verbale dell'assemblea che ha approvato il preventivo o il rendiconto;
2. lo stato di ripartizione approvato, con la quota del condòmino;
3. l'estratto conto del condòmino con rate scadute e pagamenti parziali;
4. le lettere di sollecito e di messa in mora, con le ricevute;
5. i dati del debitore dal registro di anagrafe condominiale, verificati con i registri pubblici in caso di dubbio.

Per le spese straordinarie serve la delibera che ha approvato i lavori e il relativo riparto. Se il condòmino ha contestato la delibera, conviene segnalarlo subito all'avvocato: incide sulla strategia.

Le fasi del decreto ingiuntivo in condominio

La procedura segue, in sintesi, questi passaggi.

1. Ricorso: l'avvocato deposita il ricorso al giudice competente con la documentazione del credito.
2. Decreto: il giudice, se la prova è sufficiente, emette il decreto ingiuntivo, che per l'art. 63 disp. att. è immediatamente esecutivo.
3. Notifica: il decreto va notificato al condòmino entro sessanta giorni dalla pronuncia, altrimenti perde efficacia (art. 644 c.p.c.).
4. Opposizione: il condòmino può opporsi entro quaranta giorni dalla notifica (art. 641 c.p.c.); l'opposizione apre un giudizio ordinario ma non sospende automaticamente l'esecutività.
5. Esecuzione: in mancanza di pagamento si procede con atto di precetto e pignoramento.

Opposizione al decreto ingiuntivo in condominio e mediazione

Le controversie in materia di condominio rientrano nella mediazione obbligatoria (art. 71-quater disp. att.), ma il procedimento per ingiunzione non richiede la mediazione preventiva. Se il condòmino propone opposizione, la mediazione diventa condizione di procedibilità dopo la decisione sulla provvisoria esecuzione, e la riforma del 2022 ha posto l'onere di avviarla a carico di chi ha chiesto il decreto, cioè del condominio (art. 5-bis del d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28). È un passaggio da concordare con l'avvocato per non perdere i benefici del decreto.

Prescrizione

Secondo l'orientamento prevalente della giurisprudenza, i contributi condominiali periodici si prescrivono in cinque anni, come le prestazioni periodiche dell'art. 2948, n. 4, del codice civile. Il termine è un'altra ragione per non lasciare invecchiare i crediti.

Creditori del condominio e condòmini morosi

Il decreto ingiuntivo riguarda anche i rapporti con i fornitori. L'art. 63 delle disposizioni di attuazione stabilisce due regole.

• L'amministratore deve comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellano i dati dei condòmini morosi.
• I creditori non possono agire nei confronti dei condòmini in regola con i pagamenti se non dopo aver escusso gli altri condòmini.

Per l'amministratore significa tenere aggiornata, per ogni stabile, la situazione dei morosi e documentare le azioni di recupero intraprese: è ciò che i creditori e, in caso di contestazione, il giudice chiederanno di vedere.

Compravendita e debiti condominiali

Quando un'unità viene venduta, l'art. 63 disp. att. distribuisce la responsabilità tra le parti.

Prima del rogito, il condòmino può chiedere all'amministratore l'attestazione sullo stato dei pagamenti e sulle liti in corso (art. 1130, n. 9, c.c.): rilasciarla in modo accurato evita contestazioni con l'acquirente.

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